天河区的沙河，因沙河流淌而得名！
今天走进沙河地区：
这是最好的沙河，也是最差的沙河。
这是一条信任的河，也是一条怀疑的河；
这是一个黑暗的沙河，也是一个光明的沙河。
过去野蛮生长的沙河，迎来了旧变！
沙河位于天河区西北部，是广州第二大服装商圈。夹在越秀环市路商圈、天河北商圈、白云通生活圈之间，地理位置充满了信任和希望。
红色方块表示沙河的位置。
80年代中期，这里自发形成了一个小型农贸市场。截至目前，沙河在华南地区的服装批发行业具有一定的主导地位，吸引了国内以及西亚、中东、非洲的客商前来采购。
一平方公里的土地上有10多万从业人员，每天进出的人流量在20万左右。“双十一”平均每天50万，每天有3000吨货物从这里流向全国各地。
40年后，这是沙河最好的时代，也是沙河最坏的时代。积蓄造就了繁忙的沙河，这是我们过去不敢奢望的，而降水也让沙河的黑色阴影彻底暴露在世人面前。
由于历史上市场是自发形成的，场地规划随意无序，设施陈旧参差不齐，老区面貌阻碍了产业空间的发展。
即使被中心区的三大商业/生活圈天使或幸运星包围，沙河也像一座“城市中的荒岛”，保留着大部分祖居村镇的痕迹。
沙河要想飞上枝头，成为凤凰，涅槃做旧改势在必行。
近日，广州市规划和自然资源局天河分局对沙河地区的城市设计和控制性详细规划进行了公开招标。
规划范围：北广源东路，西至内环，东至沙河涌，南至水荫路，涉及沙河街和东沙街，总面积约1.65平方公里。
沙河旧城改造规划范围
本次旧改旨在提升沙河地区的城市文化影响力，打造形成“文创沙河”、“吕雯沙河”、“演艺沙河”、“宜居沙河”的活力区域，将沙河地区打造成广州城市文化名片之一。
混乱！沙河地区现状不忍直视！
走出6号线沙河顶站，进入旧区先烈东路，横轴3354。在路上，你能看到的最远的景象，让人们有足够的理由相信，这是一条信任的河，也是一条怀疑的河。
整个先烈东路非常热闹，人流量巨大。街上的小店生意兴隆。忙碌的现状值得你相信它的力量和未来。
但是，下面的情况也让你产生了怀疑：这是沙河吗？
这里的交通状况令人震惊。
交通信号灯在繁忙时段(10: 00 -17: 00)似乎就是显示器，最可行的交通规则就是没有规则。红灯给出的指令和绿灯给出的指令是一样的，就是让我们不要车走。
红灯十字路口
人与人之间打架很正常，谁能夺路完全靠运气。辅警在十字路口用扩音器指挥也停不下来。
生意很低端，时尚服装批发市场策划很小气。商人们领着大包小包或拉着手推车在狭窄的走廊里，挤过狭窄的门。
om/origin/pgc-image/3d8d8df92bb04161b52e70928082811a.jpg" />满大街都是小商铺，但除了服装店，就是快餐与小吃店，还有少数房产中介。
逛了一圈 ， 没有一个商业综合体，连有点规模的超市都没有， 只有一个昏暗的菜市场。
区域的内部环境十分贴切脏乱差。 匆忙的商客扯掉黑色塑料袋随便扔，大片停放的电动车占了车道，人力运货随意穿梭。
外围东南部、西南部环境较好， 有多个文化机构，如的西南边水荫路有广州话剧院，西边有星海音乐学院，但是人气都不行，商业冷清。
虽然沙河地处天河，但因为广州服装批发市场人流大，人员复杂，整个片区大部分是单位大院，楼龄较长且配套一般，所以房价一直在“拖”天河后腿。
沙河周围片区房价截图（源于房天下）
在沙河片区内部， 八九十年代的小区占比超过90%，二手房均价在1.5-3.8万/平。
租金方面，2室一厅可以租金可以去到4000元/月，如老小区民政局大院。
新盘只在片区东边缘广州大道中以东和西边缘先烈东横路以西才能看到，属于旧改区域内的新盘只有市政尚塬颐都汇（待售）一个。
另外，来这里进货的人都是拉着拖车，拖车摩擦地面的啦啦啦声，加上广九线横穿在区域北部， 噪音十分严重 。
站在东边广州大道中，望着对面的高楼，再回头看看这边的棚屋，此时最适合大声唱出： “是否我真的一无所有，不知哪日才能够拥得所有。 ”
沙河旧改，翻身的底牌在哪？
沙河旧改规划以综合整治为主，局部拆建为辅，着重整体空间进行提质升级，加强天河国家化出口基地建设，实施综合统筹，近远期结合原则。
前面说了，沙河被三大商/住圈围着，有点像众星拱月。 东边的天河北商圈和西边的越秀环市东路商圈已经很成熟，红利自然从两边溢过来， 旧改在这里顺其自然。
广州大道中贯穿 南北，除了穿过东南的6号线，在建的11号线贯穿区域东西，路通财通。
另外，人流对一个区域的崛起很重要，代表着经济活力。 沙河，最不缺少的就是人流。
再说说产业，广州另外两个批发中心，十三行在慢慢衰落，火车站在稳定期转衰退期，而 沙河处于成长期冲刺成熟期阶段， 谁更长寿不言而喻。
随着一带一路倡议的顺利展开，从西亚、中东、非洲来进货的商人会更多，未来沙河批发市场体量还要更大。
而且，在沙河，围绕服装批发零售，还延伸了网络零售培训产业，服装设计产业。
批发零售是低端产业，容易被淘汰，这是沙河发展的弱项。
所以， 沙河旧改规划中，注重发展文化出口新兴经济。 一批文化机构在这里，生产后备力量已经具备了。
海珠广场旧改后
有一个与沙河相似地方已经旧改——海珠广场，效果还可以。 两者都有商品批发产业，都要改造街边老旧小区。
海珠广场起义路旧改后街景
与海珠广场相比，沙河的建筑没有那么老旧，改造效果更好。
沙河商业处于未完全开发状态，还没有商业综合体，是不幸也是幸，幸是动手空间大。
海珠广场微旧改，目测5-8年后效果过期。
海珠广场起义路旧改后的小商铺
因为小商品批发市场没有做出远期的立体分区规划，还是粗放混类平铺，这样不足以力挽业态下行的趋势。
而荔湾旧改比较彻底，重新规划广钢新城，房价也涨到了5-6万。
沙河现在已经有立体分区的雏形， 若是吸取经验教训，注重从长远规划，有机会能弯道超车，比海珠广场旧改效果更现代化，更长远。
沙河旧改，面临着机遇与挑战， 安顿好巨大人流的批发市场是它的坎，此时也许是希望之春，也许是失望之冬。
不管是否符合预期，还是会有点红利，对区域环境和配套升级有一定的帮助，毕竟往好处改嘛。 至于红利期有多远，那是另外一个问题。
你怎么看待沙河旧改？
来源： 城市更新规划院
